Vous êtes syndic ou copropriétaire d’un immeuble à Annecy ? Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) permet d’anticiper les travaux à réaliser dans une copropriété au cours des dix prochaines années.

À la fois outil de gestion du patrimoine et moyen d’anticiper les dépenses futures, le PPPT permet d’obtenir une vision globale de l’état du bâtiment, des travaux à prévoir, de leur niveau de priorité et de leur coût estimatif.

Depuis le 1er janvier 2025, l’élaboration d’un PPPT concerne en principe l’ensemble des copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception des travaux remonte à plus de 15 ans, quelle que soit leur taille.

Activ’Expertise Annecy accompagne les copropriétés et leurs syndics pour la réalisation de leur PPPT à Annecy et dans les communes environnantes.

Qu’est-ce qu’un PPPT ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, couramment appelé PPPT, est une étude permettant d’identifier et de programmer les travaux qui pourraient être nécessaires dans une copropriété au cours des dix prochaines années.

Il repose sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que sur les informations énergétiques disponibles.

Son objectif est de permettre aux copropriétaires de mieux anticiper les besoins de leur immeuble plutôt que d’intervenir uniquement lorsqu’une dégradation ou une urgence apparaît.

Le PPPT permet notamment d’identifier les travaux nécessaires à :

la sauvegarde et à la conservation de l’immeuble ;
la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ;
l’amélioration de la performance énergétique ;
la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Le document propose ensuite une hiérarchisation des interventions, une estimation sommaire de leur coût et un échéancier sur dix ans.

Quelles copropriétés sont concernées par le PPPT ?

Le PPPT concerne les immeubles en copropriété à destination totale ou partielle d’habitation à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble.

Le calendrier réglementaire a été mis en place progressivement selon la taille des copropriétés. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés entrant dans le champ de cette obligation sont concernées, y compris celles comptant 50 lots ou moins.

À Annecy et dans son agglomération, de nombreuses copropriétés anciennes peuvent donc être concernées.

Une exception existe : lorsque la copropriété dispose d’un Diagnostic Technique Global (DTG) concluant qu’aucun travail n’est nécessaire au cours des dix années suivant son élaboration, elle peut être dispensée d’élaborer un PPPT.

Que contient un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ?

Le PPPT constitue une véritable feuille de route destinée à aider la copropriété à anticiper l’évolution de son bâtiment.

La réglementation prévoit qu’il comporte notamment :

la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;
les interventions nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ;
les travaux susceptibles de permettre des économies d’énergie ;
les actions permettant de réduire les émissions de gaz à effet de serre ;
une estimation du niveau de performance pouvant être atteint grâce aux travaux ;
une estimation sommaire du coût des interventions ;
une hiérarchisation des travaux selon leur importance ;
une proposition d’échéancier sur les dix prochaines années.

L’objectif n’est donc pas uniquement de dresser une liste de travaux. Le PPPT aide la copropriété à organiser et prioriser les interventions dans le temps.

Comment est réalisé un PPPT ?

L’élaboration d’un PPPT commence par une analyse globale de la copropriété.

Le professionnel étudie notamment le bâti et les équipements de l’immeuble afin d’identifier leur état et les éventuelles interventions à envisager.

Selon les caractéristiques de la copropriété, l’analyse peut notamment porter sur :

les façades ;
la toiture et la couverture ;
les structures visibles ;
les parties communes ;
les équipements collectifs ;
les réseaux ;
les éléments participant à la sécurité des occupants ;
l’enveloppe thermique du bâtiment ;
les équipements liés aux consommations énergétiques.

Les documents existants sont également pris en compte.

Le PPPT est notamment élaboré à partir de l’analyse du bâti et des équipements ainsi que du DPE du bâtiment lorsqu’il est applicable et, lorsqu’un Diagnostic Technique Global a déjà été réalisé, des informations apportées par le DTG.

Pourquoi réaliser un PPPT ?

Dans une copropriété, certains travaux représentent des investissements importants.

Réfection de toiture, ravalement de façade, isolation thermique, remplacement d’équipements collectifs ou rénovation de certains réseaux peuvent représenter des budgets conséquents lorsqu’ils doivent être décidés dans l’urgence.

Le PPPT permet de prendre davantage de recul.

En disposant d’une vision sur dix ans, les copropriétaires peuvent mieux identifier :

ce qui est urgent, ce qui devra être réalisé à moyen terme et ce qui peut être programmé plus tard.

Cette anticipation permet également d’engager plus facilement une réflexion sur le financement des travaux et d’éviter, autant que possible, que plusieurs opérations importantes surviennent simultanément sans avoir été anticipées.

PPPT et PPT : quelle différence ?

Les termes PPPT et PPT sont souvent employés comme s’ils désignaient le même document. Pourtant, une différence importante existe.

Le PPPT est le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux. Il s’agit de l’étude et des propositions formulées à l’issue de l’analyse du bâtiment.

Une fois réalisé, ce projet est présenté aux copropriétaires en assemblée générale.

L’assemblée générale peut alors décider d’en adopter tout ou partie.

Lorsque les copropriétaires adoptent les travaux proposés, le projet devient un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les éléments retenus.

En d’autres termes, l’élaboration et la présentation du PPPT sont obligatoires pour les copropriétés concernées, mais l’assemblée générale n’est pas tenue d’adopter l’intégralité des travaux proposés.

Comment le PPPT est-il voté en assemblée générale ?

La démarche se déroule en plusieurs étapes.

Dans un premier temps, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du PPPT et le choix du professionnel chargé de le réaliser.

Lorsque le projet est terminé, il doit être présenté lors de la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision.

Si le document fait apparaître des travaux nécessaires au cours des dix prochaines années, la question de l’adoption de tout ou partie du PPPT est soumise au vote des copropriétaires.

Si tout ou partie du projet n’est pas adopté, la question doit ensuite être remise à l’ordre du jour des assemblées générales appelées à approuver les comptes, conformément aux conditions prévues par la réglementation.

PPPT et DPE collectif : deux études complémentaires

Le DPE collectif et le PPPT répondent à deux objectifs différents.

Le DPE collectif est principalement consacré à la performance énergétique et climatique de l’immeuble. Il permet d’évaluer ses consommations, ses émissions de gaz à effet de serre et les caractéristiques énergétiques du bâtiment.

Le PPPT possède une portée plus large.

Il s’intéresse aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité et à la santé des occupants ainsi qu’à l’amélioration énergétique du bâtiment.

Le DPE collectif peut donc apporter des données utiles à l’élaboration du PPPT, notamment pour identifier les enjeux énergétiques de la copropriété.

Associer ces différentes analyses permet d’obtenir une vision plus complète de l’état du bâtiment et des améliorations envisageables au cours des prochaines années.

Quelle différence entre PPPT et DTG ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) constitue une analyse générale de la situation technique d’une copropriété.

Il comporte notamment une analyse de l’état apparent des parties communes et équipements communs, de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de certaines obligations ainsi qu’une évaluation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Le PPPT est davantage orienté vers la programmation des travaux à réaliser sur dix ans.

Les deux dispositifs peuvent donc être complémentaires.

Lorsqu’un DTG a déjà été réalisé, ses conclusions sont prises en compte dans l’élaboration du PPPT.

Par ailleurs, lorsqu’un DTG conclut qu’aucun travail n’est nécessaire durant les dix années suivant son élaboration, la copropriété peut être dispensée de l’obligation d’établir un PPPT.

Quel lien entre le PPPT et le fonds de travaux ?

Le PPPT aide la copropriété à identifier les dépenses qu’elle devra potentiellement engager au cours des prochaines années.

Le fonds de travaux permet de constituer progressivement une réserve financière destinée notamment à financer certains travaux collectifs.

Ce fonds peut notamment servir à financer :

l’élaboration du PPPT ;
la réalisation des travaux inscrits dans un PPT adopté ;
certains travaux urgents ;
des interventions nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la sécurité des occupants ou aux économies d’énergie.

Lorsqu’un PPT est adopté, la réglementation prévoit également des règles spécifiques concernant le niveau minimal de cotisation au fonds de travaux.

La programmation des travaux et leur financement peuvent ainsi être réfléchis conjointement.

À quelle fréquence faut-il mettre à jour le PPPT ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux doit être actualisé tous les dix ans.

Cette mise à jour permet d’adapter la programmation aux travaux déjà réalisés, à l’évolution de l’état de l’immeuble et aux nouveaux besoins identifiés.

Entre deux actualisations, la copropriété peut évidemment réaliser les interventions nécessaires et faire évoluer ses priorités.

Le PPPT doit être considéré comme un outil permettant de piloter l’entretien du bâtiment dans la durée.

Qui peut réaliser un PPPT ?

Le PPPT doit être établi par un professionnel disposant des compétences et garanties prévues par la réglementation.

Le professionnel doit notamment justifier de compétences relatives aux bâtiments, aux équipements, à la thermique, aux pathologies du bâti et aux réglementations applicables.

Il doit également présenter des garanties d’indépendance et disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle adaptée à cette activité.

Faire appel à un professionnel qualifié permet à la copropriété de disposer d’une analyse structurée et exploitable pour prendre ses décisions en assemblée générale.

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Votre copropriété est située à Annecy ou dans son agglomération et doit établir son Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ?

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Nous intervenons notamment à Annecy, Annecy-le-Vieux, Seynod, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy, Argonay, Poisy, Épagny Metz-Tessy, Sevrier, Saint-Jorioz, Veyrier-du-Lac et dans les communes environnantes.

Notre connaissance des problématiques liées aux copropriétés nous permet de vous accompagner dans la réalisation d’une étude claire, structurée et adaptée aux caractéristiques de votre immeuble.

Votre copropriété doit-elle réaliser un PPPT à Annecy ?

Si votre immeuble en copropriété à destination totale ou partielle d’habitation a plus de 15 ans, l’élaboration d’un PPPT peut aujourd’hui faire partie de vos obligations.

Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif concerne en principe toutes les copropriétés répondant à ce critère, indépendamment de leur nombre de lots.

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