Pourquoi les anciens logements sont souvent mal notés au DPE

Qu'est-ce que le DPE et sur quoi porte-t-il l'évaluation ? Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, permet d’évaluer la consommation d’énergie et l’impact environnemental d’un logement. Contrairement à une simple vérification des appareils de chauffage, ce diagnostic s’appuie sur une analyse complète des caractéristiques du bien. Le résultat dépend principalement de cinq grands postes, dont le poids varie en fonction de la configuration du bâtiment, de sa vétusté et de ses équipements. Les cinq critères majeurs examinés Le chauffage : C’est le poste de consommation dominant, surtout dans les bâtiments construits il y a plusieurs décennies et peu isolés. Entre 60 et 80 % de l’énergie globale y est souvent consacrée. Les performances du système, l’état général de l’isolation, la nature du vitrage et la conception de l’enveloppe du logement influent fortement sur la note finale. L’eau chaude sanitaire : Cet aspect prend de l’importance selon l’énergie utilisée : par exemple, un ballon électrique classique impacte plus négativement la note qu'une pompe à chaleur ou un chauffe-eau thermodynamique. Négligé par de nombreux propriétaires, ce critère pèse de façon non négligeable sur la performance globale. Le refroidissement : Généralement pris en compte si un système de climatisation ou une pompe à chaleur réversible est présente, il est également simulé par le logiciel DPE selon l’exposition, la qualité d’isolation au toit, la possibilité de surchauffe l’été ou la présence de volets. L’éclairage : Sa consommation est calculée de façon standard, indépendamment du type d’ampoules, car il s'agit d'un élément facilement modifiable en cours de vie du bien. Les auxiliaires : Ils regroupent des appareils consommant continuellement du courant, comme les systèmes de ventilation, les circulateurs de chauffage ou les régulateurs. Souvent invisibles au quotidien, ils contribuent cependant à alourdir la consommation, surtout lorsqu'ils sont anciens et peu efficaces. Comment la note finale est-elle calculée ? Après avoir additionné les consommations annuelles des différents postes, le logiciel attribue deux notes distinctes au logement : l'une représentant la dépense d'énergie primaire, exprimée en kWhep/m².an, l'autre reflétant les émissions de gaz à effet de serre, mesurées en kgCO₂eq/m².an. La note la plus basse des deux est retenue pour déterminer la classe énergétique globale affichée sur le DPE. Ce double critère a des conséquences très concrètes sur la classification d’un bien. Par exemple, un appartement chauffé au gaz peut présenter une efficacité énergétique correcte tout en émettant beaucoup de CO₂, ce qui l’amène à obtenir une moins bonne étiquette "climat". De l’autre côté, un logement fonctionnant à l'électricité affichera des émissions réduites, mais pouvait auparavant se voir sanctionné en raison d’un coefficient de conversion d'énergie élevé. Depuis 2026, ce dernier a été révisé à la baisse (de 2,3 à 1,9), ce qui améliore d’office la note énergétique pour les logements électriques, sans modifier la consommation réelle. Des conséquences réelles pour les propriétaires Aujourd’hui, un propriétaire dont le bien est chauffé à l’électricité peut obtenir gratuitement une attestation recalculant sa classe énergétique sur le site de l’ADEME, en tenant compte du nouveau coefficient. Cette démarche suffit parfois à faire passer le logement dans une catégorie autorisée à la location, et ce, sans engager de travaux ni refaire le diagnostic complet. L’enjeu est d’autant plus crucial que la réglementation devient stricte pour les logements mal notés. À compter de janvier 2025, une interdiction frappe la mise en location des biens classés G pour tout nouveau bail ou renouvellement. En 2028, cette interdiction concernera les biens classés F. Pour les maisons individuelles affichant une classe F, E ou G lors de la vente, il devient obligatoire de présenter, en plus du DPE, un audit énergétique qui propose un plan d’amélioration par étapes. Pourquoi les logements anciens sont-ils souvent désavantagés ? Les bâtiments construits il y a plusieurs décennies souffrent généralement d’importants déficits d’isolation, de systèmes de chauffage obsolètes et d’équipements énergivores. Même sans défaut particulier dans les usages quotidiens, ces faiblesses structurelles les classent défavorablement lors des diagnostics DPE. Les récentes mises à jour méthodologiques et réglementaires offrent toutefois de nouvelles opportunités d’amélioration, même sans engager de gros travaux, notamment pour les logements chauffés à l’électricité.